Главная / Новости / Как оспорить кадастровую стоимость?

Как оспорить кадастровую стоимость?

22 августа 2019

Начиная с 2015 г. в России устанавливается кадастровая стоимость в качестве базы для налогообложения недвижимости, ранее для этих целей применялась инвентаризационная стоимость для жилой недвижимости (если владельцем выступало физическое лицо) и балансовая стоимость в случае, когда объектом недвижимости владело юридическое лицо.

Рассмотрим типовую ситуацию, например вы купили недвижимость у банка по цене 700 тыс. руб. В выписке ЕГРН указана кадастровая стоимость данного объекта недвижимости уже в размере 16 млн. руб. Как оспорить/уменьшить указанную кадастровую стоимость? Нужна ли оценка, если в наличии договор купли-продажи с банком?

Как говорилось ранее, начиная с 2015 г., налогооблагаемой базой выступает кадастровая стоимость, которую можно узнать на сайте Росреестра, поэтому с целью снижения налоговой нагрузки необходимо проводить оценку и устанавливать кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости.

Первым шагом в данной ситуации является определение целесообразности оспаривания кадастровой стоимости. Рассчитаем налог на вышеуказанную недвижимость в год, например если вы купили коммерческую недвижимость, то налог может составлять от 1,6% (недвижимость офисного назначения) до 2% (недвижимость торгового назначения) от кадастровой стоимости или 16 000 000*1,6%= 256 000 или 16 000 000*2,0%=320 000 руб. в год. В соответствии с законодательством, пересмотр кадастровой стоимости производится не чаще чем один раз в два года или не реже чем один раз в 5 лет. Например, в Москве и Московской области пересмотр кадастровой стоимости проводится не реже чем один раз в 2 года.

Кадастровая стоимость определяется методиками массовой оценки при которой не учитываются индивидуальные характеристики каждого объекта недвижимости, например нахождение на определенном этаже здания, первой линии т.е. кадастровая стоимость не отражает основные ценообразующие факторы объекта недвижимости, в связи с этим кадастровая стоимость оказывается значительно выше рыночной стоимости и скорее отражает не справедливую рыночную стоимость конкретного объекта недвижимости, а «среднюю температуру по больнице».

Возвращаясь к нашему примеру, рассчитаем экономию на налоге на недвижимость. Если рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 700 тыс. руб., то налог на недвижимость составит соответственно 700 000*1,6%= 11 200 или 700 000*2,0%= 14 000 руб. в год или 22 400 – 28 000 за два года действия текущей кадастровой стоимости. Получается реальная экономия на налогах за год составит ~ 256 000 – 22 400 = 233 600 руб. в год, если недвижимость офисного назначения или 320 000-28 000= 292 000 руб. в год если недвижимость торгового назначения. Получается экономия ~400-600 тыс. руб. за весь срок действия текущей кадастровой стоимости.

Теперь определимся с порядком оспаривания кадастровой стоимости.

В соответствии с законодательством с 01 января 2019 года собственник недвижимости- независимо от того юридическое или физическое лицо может сразу обратиться в суд с целью установления кадастровой стоимости в размере рыночной, ранее в случае, если собственником выступало юридическое лицо, было необходимо подавать заявление об уменьшении кадастровой стоимости в специальную комиссию при Росреестре.

Прежде чем подать исковое заявление об установлении кадастровой стоимости необходимо собрать следующие документы:

— исковое заявление, (если объект расположен на территории г. Москвы, то заявление подается в Московский городской суд);

— справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости на текущий момент, т.е. на момент действия текущей кадастровой стоимости;

— нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (например свидетельства о праве собственности);

— отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, заверенного усиленной цифровой подписью оценщика, который подписал отчет об оценке;

— доверенность, удостоверяющая полномочия вашего представителя в суде, а также документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования (если исковое заявление вы будете подавать через представителя);

— сведения об уплате госпошлины (для физического лица в размере 300 руб., для юридического лица в размере – 2 000 руб.).

По практике Мосгорсуд рассматривает такие дела в течение 2-3 месяцев, также следует отметить, что в 99 случаев из 100 судья назначает судебную экспертизу, Также ответчик в лице Департамента городского имущества г. Москвы может подавать апелляцию, которая увеличит сроки рассмотрения административного дела еще на 2 месяца.

По статистике, приведенной на официальном сайте Росреестра, за 2018 год в судах инициировано 16 114 споров об утверждении кадастровой стоимости в размере рыночной. Соотношение решений, принятых в пользу заявителей составляет 92%. Суммарная величина кадастровой стоимости до оспаривания составляла около 1 767,1 млрд. руб., после оспаривания около 1 048,9 млрд. руб. Среднее снижение кадастровой стоимости составило ~ 41%.

Следует отметить, что оценка недвижимости представляет собой сложную и серьезную профессиональную работу. Последствия неверного принятого решения при выборе независимой оценочной организации могут привести к значительным убыткам. Необходимо помнить, что с целью установления кадастровой стоимости в размере рыночной исковое заявление Вы можете подать только один раз, и неграмотно, непрофессионально составленный отчет об оценке сведет на нет все усилия по снижению налогооблагаемой базы недвижимости. Вот почему выбор оценочной организации является ответственной и требующей особого внимания задачей.